租赁物的瑕疵不构成根本性违约，不能解除合同
案例索引
湖北省宜昌市夷陵区人民法院（2006）夷民初字第687号（2006年10月25日）
原告罗军，男，宜昌市夷陵区太平溪镇太平溪村4组农民。
被告宜昌市夷陵区农村信用合作联社（以下简称夷陵区信用联社）。
被告宜昌市夷陵区农村信用合作联社太平溪信用社（以下简称太平溪信用社）。
2004年3月11日，原宜昌市夷陵区太平溪信用社（以下简称原太平溪信用社）与罗军签订一份《茶园租赁协议》，约定：1、由原太平溪信用社将位于太平溪镇土仓坪村的青岭茶场茶园68亩及界内的荒地、房屋一栋（含附属物及房屋前后土地）出租给罗军经营；2、租赁期限为20年，自2004年3月5日至2024年9月30日；3、租赁费为230000元，由罗军分三期付清，即2004年4月10日前支付100000元，2013年10月20日前支付70000元，2016年10月20日前支付60000元；4、房屋维修由罗军负责，费用由罗军承担；5、合同期满，由原太平溪信用社按协商价收购罗军所架设的动力线路；6、如单方违约，由违约方向守约方支付5％的违约金。合同另对各方权利义务等事项进行了约定。合同签订当日，原太平溪信用社将青岭茶场交付给罗军。2004年4月30日，罗军以贷款的方式向原太平溪信用社支付租赁费97000元。此后，在生产经营过程中，罗军发现该茶园中有部分土地被当地两户居民耕种，四间房屋被他人占用；同时还发现太平溪信用社交付的茶园实际面积少于合同约定的68亩。2005年3月14日和10月24日，罗军两次书面向原太平溪信用社提出申请，要求原太平溪信用社将面积、四界及房屋核实，落实到位。2005年12月15日，经原太平溪信用社委托，宜昌市夷陵区国土资源局太平溪国土资源所（以下简称太平溪国土资源所）对青岭茶场面积进行了实地测量，测明青岭茶场总面积为70.70亩，其中茶园面积为60.066亩。后经双方协商未果，罗军遂于2006年6月5日向夷陵区人民法院提起诉讼。
同时查明：1、2006年1月20日，原太平溪信用社与其他信用社合并重组为宜昌市夷陵区农村信用合作联社，并新设太平溪信用社。2、原宜昌县青岭茶场系太平溪镇人民政府开办，因下欠原太平溪信用社贷款，太平溪政府于2004年3月9日将该茶场抵偿给原太平溪信用社，在双方办理的固定资产明细表中，注明“茶园（含土地）68亩”。3、2005年10月至2006年6月，罗军对该茶场进行电线改造，水池建设等大量投入，共支付电路改造费用8000元、水池费用3150元、扩建公路810元。
原告诉称：2004年3月11日，原告与原太平溪信用社签订《茶园租赁协议》后，采用贷款方式支付了首期租金97000元，但太平溪信用社只交付了部分租赁物。原告多次找到太平溪信用社，要求和催告其全部交付租赁物，但其并没有完全履行。同时，太平溪信用社已经交付的茶园并没有达到协议约定的68亩，从而致使原告无法开展正常经营，实现预期的目的。现请求法院判令：1、解除原告与被告签订的租赁合同；2、要求被告原告承担的实际损失26350元；3、要求被告返还租赁费97000元及利息15108.48元，合计112108.48元；4、要求被告承担违约金11500元；5、由被告负担本案的诉讼费及其他一切费用。
被告辩称：1、罗军要求解除租赁合同没有事实和法律依据。双方在租赁合同中约定68亩茶园，还包括空地、便道等，与国土资源管理部门测量的纯茶园面积60.066亩相差不大，我社的行为不构成根本性违约，不存在解除合同的法定情形。罗军解决经营问题的方法也只是减少租金，而不应当是解除合同。2、罗军对茶园投入损失的计算缺乏事实依据。房屋维修未事先通知我社，供电设施的相关费用并非租赁合同带来的损失，化肥、农药、除草、修建水池、砍树等费用不是损失而是生产经营的成本，均与租赁合同没有关系，应当由其自行承担。3、罗军主张违约金与经济损失同时计算是没有法律依据的。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，应当选择其一，而不是同时主张。4、在租赁合同履行中，罗军未按合同约定100000元支付租赁费，违约，至今仅交纳97000元，亦严重违约。综上，请求法院依法驳回罗军的全部诉讼请求。